來源/聯商專欄

撰文/無名

青島東部商圈，即香港中路商圈，島城商圈“頂端”的存在，“天時、地利、人和”三才齊聚的集合體，縱然歷經歲月洗禮、城市變遷，它依然牢牢穩據“頭把交椅”。所以若要走進這個商圈，單憑一篇文章是不夠的，它著實過于立體、綜合、標桿，擁有太多的故事。因此對于青島東部商圈的盤點，我想換一種敘事方式，通過對該商圈各代表性項目的逐一盤點以展現整個商圈的要點及發展變遷。

首期先來走近該商圈的“活化石項目”，開業25年，也興旺了25年的“青島東部永旺”，借它來一窺商業項目得以長盛不衰的主要原因所在。對了，其實青島人對它曾經的名字更為熟悉，東部佳世客。

一、曾經的“笑談”與后來的“傳奇”

記得在我初入商業之時，老東家曾組織過一次較為系統的內部培訓，首期即為“青島商業發展史盤點”，培訓講師是公司最為資深的本地經理，由于兼具“本地人與資深從業者”兩大屬性，所以他對于島城商業發展歷程可謂如數家珍。而此次培訓給我留下最深印象的當屬這位經理提到的一則“行業笑談”，他說道：

“96年佳世客注冊籌開，當時我們聽說這個項目竟然規劃了上千個停車位，都笑話‘日本人不了解行情’，因為在那時不僅市政府還沒東遷，而且周邊都是村莊，連條像樣馬路都不多見…更別說那是1996年，私家車都沒幾輛了。它那上千個車位給誰用？

后來市政府搬過來了，經濟也進入了高速發展周期，私家車越來越普及，我們就開始佩服日本同行的遠見了，但明面上仍開玩笑說‘他們一定是提前得到了內幕消息’。后來與他們的高層交流此事，沒想到人家日本同行倒是極為謙虛與坦誠，對方是這么介紹的：‘我們也沒想到中國發展會如此迅猛，之所以規劃這么多車位，恰因為發現這里地處市郊，到店不易，而未來私家車普及是可以預見的趨勢，所以像這種市郊項目就須多規劃車位以便未來私家車主相關客群便于到此集中采購與休閑。’此時我們才發現與日本同行的專業差距到底有多大，那時我們還在關注‘貨’，而人家早已經關注‘人’了。”

從“笑談”到“傳奇”，事物的發展往往總是如此充滿戲劇性，恰如“天才與瘋子只有一線之差”，其實“笑話與傳奇”何嘗不是如此。而青島東部永旺的這則案例不僅為我們掲示了對于項目定位的推演，更隱含著商業項目得以長盛不衰的首要原因——選址。

李嘉誠先生曾說選址成功，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。如今再看依然未變，直指根本。但李先生這看似重復的“三要素”實質隱含“三重內涵”：

·優越的地理位置代表著占據“地利”；

·而該地理位置之所以優越則意味著政府的重視、各類資源的加持與注入，故而又占得“天時”；

·“筑得黃金巢、自有鳳凰來”，優越的地理位置自然吸引著大批優質人群入駐，故又占得“人和”；

所以李先生的潛臺詞實質為“天時、地利、人和”，而對于商業發展而言，齊聚天時、地利、人和而不興旺者，未之有也。所以，商業項目得以長盛不衰的首要原因與基礎即為：選址（即地段）。

二、長盛不衰五要素

選址的優異固然可使項目能夠“贏在起跑線并占得先機”，但卻無法一勞永逸。這只要再看一下與青島東部永旺同時代、同商圈的同行們的現狀便可一目了然，若選址能夠一勞永逸，那么近鄰則盡皆長盛不衰；若近鄰無法長盛不衰，則“選址”不能保證“一勞永逸”。所以選址固然極為重要但卻并非決定性因素，須配合其他因素方能得以“長盛不衰”。

而通過剖析青島東部永旺，我發現了以下“令它能夠長盛不衰的四大因素”——

1、前瞻性。青島東部永旺可以稱為“青島第一家真正意義上的綜合性商業項目”。印象中與它同時代的商業項目均以零售為核，甚至餐飲業態都是周邊小吃街那般的獨立存在，而它卻兼具“吃喝玩樂購一站式”綜合屬性，除了沒有配套影院之外，它已然具備后來“mall”的業態特點，故在當時可謂“一枝獨秀、與眾不同”。

記得我兒時第一次吃“麥當勞”正是在此，當時給我的印象即“全與高端”：因為在當時的認知里，商場就是“購物的地方”，吃飯要去飯店或小吃街；而東部永旺則既能買東西、又能“吃東西”，所以給我留下了極為深刻的印象。而該特點與選址優勢相疊加則會產生更為巨大的化學反應與引領作用，其結果即給予該項目更為持久的生命力。換言之，若非區位優勢始終堅挺，即便它曾是“開先河者”，也極難如當下般依舊“傲立潮頭”；

2、“長板效應”。青島東部永旺為我們驗證了“長版效應”的有效性，即決定事物發展高度與生命力的在于“最長的那塊板”，即核心競爭力。核心競爭力即“人無我有、人有我精”之處，之于該項目私以為在其“超市”，因為這正是它的最大“特色與標簽”。而在它初生的那個時代，超市要么如“家樂福般獨立大賣場”、要么作為百貨的配套。但它卻將之置于最為核心的首層核心位置，這使它與同行形成了強烈的差異化對比，使之成為了一大項目特色。其實直至當下，青島將超市置于首層核心位置的依然只此一家，要知道這還是在寸土寸金的青島香港中路商圈。

而將超市置于如此核心之地不僅反映出它對該業態的重視程度，更顯示出對于自家超市的自信程度。換言之，為何其超市策略獲得如此巨大成功卻未見跟風者？不是業界不想跟風，而是確實極難跟上，這意味著巨大的優勢與技術壁壘。而其超市也不負所望，成為了該項目一直以來的大眾核心記憶點與聚客王牌，時至今日，大家津津樂道的依然是其超市，它一騎絕塵之處也依然在此，可見“長板”之于個體多么重要。作為一名“資深超市愛好者”，我想對其超市業態再多談兩大特色：

（1）氛圍。該超市是我印象中青島整體氛圍最好的超市，沒有之一。這是一種綜合作用的結果：豐富的商品、豐滿的陳列、隨處可見的各種特賣、各類香氣四溢的熟食便當、大量促銷員的推廣叫賣……商氣、人氣、煙火氣等各種氣息在此集聚并發生了奇妙的化學反應，讓人不由沉浸其中，感受到了“濃濃的生活氛圍”；

（2）晚市特賣。好像每晚6：00開始“晚市特賣”，大量商品降價促銷且幅度較大，尤其是熟食、便當、水果等日配及生鮮品類，降價幅度高達50%，這極大地滿足了消費者“愛撿便宜”的心理，更形成了極強的聚客引擎。更值得一提的是它的熟食品類：一方面在于全品類降價幅度大，另一方面在于品類全、數量多、品質較好。對于剛剛下班的消費者而言，其吸引力無疑是巨大的，充分勾起了大家的購買欲與聯單消費。

3、“一以貫之”。由于我曾經歷過相對純正日式商業體系的洗禮，所以深知其系統性、科學性與嚴謹性，但也正因如此，它同樣較為繁瑣、不易堅持。而東部永旺之于我的最大啟示正在于——它始終如一的堅持。我并不清楚該項目換過幾任店總，但相信經歷了25年的時光洗禮至少也有多位，可這么多年卻從未見它有任何改弦易轍或顛覆之舉，一直保持著同樣的姿態、同樣的節奏、同樣的風格，始終如一。這在短期內看似保守、甚至不思進取，但長期再看則發現這正是它的“真正高明之處”所在——25年如一日的做好規定動作，不跟風、不逐浪、不折騰，只做好自己該做的，而這些對應的則是行業的本質，即商品力與服務力；在這種愈發喧囂浮躁的整體氛圍下，如此堅持換來的則是“不穩定中的最大穩定”。

4、“長效鎖客”。青島坊間曾有“購物卡三巨頭”的說法，因為過節送卡大多出自這三家，而如今再看似乎只剩它一家了。為什么唯有它還能一直堅挺？私以為主要有以下兩方面原因：

（1）確實能買到東西：品類齊全且品牌級次匹配中端客群需求，超市則能滿足全客群需求與喜好；

（2）始終保持調性、具價值感：這與它地處東部商圈以及“一以貫之”的風格密切相關——東部商圈賦予了它“區位光環”；而“一以貫之”則使它在大眾心目中的印象始終未有太大變化。

而大量購物卡的銷售與沉淀不僅為其持續引入并鎖定了更為充足的人氣與高質客群，且成為其極佳的宣傳推廣載體，尤其是在各大送禮佳節之時，這更像是一種“有形的提醒與觸達”，比廣告效力強上百倍。與此同時還為其沉淀了大量資金，使其得以擁有更為充足的現金流。為未來更多嘗試蓄力。

在“選址、前瞻、長板、堅持、長效鎖客”這五大要素的綜合作用下，青島東部永旺成為了青島商界的“常青樹”，用事實與實踐為我們展示了商業項目如何能夠“長盛不衰”。

結語

之于一個商業項目而言，25年或許并不算久，但開業25年、興旺了25年的商業項目極為罕見。青島東部永旺正是其中代表者，因為與它同時代的同行者大多成為歷史或頹勢盡顯，唯有它依然屹立潮頭、笑看滄桑。正所謂“有果必有因”，它之所以能夠長盛不衰，因為它擁有能夠長盛不衰的“因”，我們之所以研究它、剖析它恰是為了借此洞察與總結“商業項目長盛不衰之因”。