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4月29日，蘇寧易購正式發(fā)布2022年年度財務報告。

2022年，其營業(yè)收入同比下滑48.62%，但歸母凈利的虧損幅度有所減少，較上一年少虧損270.44億元。但是，截止報告期末，蘇寧易購部分應付款項共約328.41億元已逾期未支付。

為了應對債務危機，蘇寧易購正在實施瘦身計劃，包括關閉虧損的店面，出售優(yōu)質的資產(chǎn)。不過，蘇寧易購旗下仍有大量的優(yōu)質存量資產(chǎn)可以盤活，包括自營店面和自營倉儲。蘇寧易購這幾年也通過盤活存量資產(chǎn)回收了大量的資金。

然而，在商業(yè)物業(yè)的盤活道路上，蘇寧易購廣場的輕資產(chǎn)之路是失敗的。其盤活的主體恒寧商業(yè)因陷入大量壞賬危機，所以并未真正實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

反觀倉儲資產(chǎn)，蘇寧易購通過將倉儲資產(chǎn)出售給基金，再進行回租的方式來實現(xiàn)大部分資金的回收，盤活計劃較為成功。另外，近年來還聯(lián)合國內的倉儲巨頭和保險機構一起盤活倉儲資產(chǎn)。

蘇寧易購廣場輕資產(chǎn)化“失意”

早在2018年，蘇寧易購就開始了蘇寧易購廣場輕資產(chǎn)化的探索。當年6月，蘇寧易購出資98億元，占股49%，與恒大一起成立了深圳市恒寧商業(yè)發(fā)展有限公司。蘇寧易購曾表示，該公司的設立出于線上線下融合運營的需要，也即為了蘇寧易購廣場的開發(fā)和運營，不從事其他任何地產(chǎn)業(yè)務。所有項目的投資方向必須以開設蘇寧易購廣場為目的，均以“蘇寧易購廣場”命名。

從財務數(shù)據(jù)上來看，投資期當年就實現(xiàn)了正利潤，前三年收益較好，總資產(chǎn)收益率穩(wěn)定在5%左右。據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，恒寧商業(yè)無任何對外投資，也即無任何子公司。若恒寧商業(yè)是進行蘇寧易購廣場的開發(fā)運營，一般來說前期比較難實現(xiàn)正向利潤；由于是重資產(chǎn)開發(fā)的屬性，也很難一直保持著不產(chǎn)生大額的非流動資產(chǎn)。但恒寧商業(yè)的全部資產(chǎn)，均是流動資產(chǎn)。值得注意的是，從2019年到2022年，蘇寧易購廣場的數(shù)量一直保持在37個，未有新增。

2021年恒大暴雷，同年，據(jù)蘇寧易購2021年的財報顯示，期內恒寧商業(yè)應收A公司款項約233.23億元，由于A公司發(fā)生重大財務困難，恒寧商業(yè)針對該些款項計提壞賬準備約209.9億元。蘇寧易購也相應按照權益法調整當期損益約102.85 億元，這基本上是蘇寧易購投入的所有本金和收益。

可以看到，恒寧商業(yè)應收A公司款項的規(guī)模與恒寧商業(yè)2021年的總資產(chǎn)規(guī)模相當，可以認為，恒寧商業(yè)的資金是直接流向了A公司。

總體來看，蘇寧易購借助恒寧商業(yè)這一主體將蘇寧易購廣場輕資產(chǎn)化的嘗試徹底失敗。失敗的原因還有待探討，比如專門投資開發(fā)蘇寧易購廣場的恒寧商業(yè)，為何有233.23億元的巨款流向A公司？這一投資方向的與公司成立之初的信息披露嚴重不符。當然，個中原因恐只有恒大和蘇寧易購知曉。因此，蘇寧易購在商業(yè)資產(chǎn)盤活方面，還有較遠的路要走。

倉儲資管穩(wěn)步推進

倉儲資產(chǎn)方面，早在2016年，蘇寧易購就發(fā)行了一只倉儲ABS產(chǎn)品，規(guī)模為18.47億元；另外于2020年發(fā)行了另一只倉儲ABS產(chǎn)品，規(guī)模為26.54億元。期間，蘇寧易購也開始設立物流基金以盤活倉儲資產(chǎn)、釋放資金。

2018年9月，蘇寧易購與深創(chuàng)投不動產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起云享倉儲物流一期基金，蘇寧易購持有51%的份額。當年，蘇寧易購出售一批物流地產(chǎn)項目予該基金，確定現(xiàn)金凈流入11.48億元。然后蘇寧易購以穩(wěn)定的市場租金和10年租期的租約，獲得這批供應鏈倉儲物業(yè)的長期使用權。

如法炮制，2019年7月，云享倉儲物流二期基金設立，蘇寧易購也仍持有51%的份額。蘇寧易購將一批物流地產(chǎn)項目出售予該基金后回收的現(xiàn)金流凈額為8.56億元，后期也將繼續(xù)租用該物流地產(chǎn)項目用于經(jīng)營活動。

得益于物流資產(chǎn)售后回租，蘇寧易購獲得了大量的增量開發(fā)資金。開發(fā)-運營-基金運作，這一資產(chǎn)運營模式的運用，提高了蘇寧易購的倉儲基地建設速度。2018年蘇寧易購完成14個物流基地擴建，新建投入使用6個物流基地，年末倉儲及相關配套總面積達950萬平方米。2019年新增、擴建13個物流基地，完成13個物流基地的建設，年末倉儲及相關配套總面積達1210萬平方米，同比增長27.36%。

從財務數(shù)據(jù)來看，這一提升尤為明顯。2018年蘇寧易購的在建工程余額為20.54億元，同比增長310.98%，2019年在建工程余額同比增長110.91%。

但是開發(fā)-運營-基金運作這種模式，在開發(fā)和運營階段，資金均由蘇寧物流承擔。從基金的營業(yè)收入來看，成立當年就產(chǎn)生了營收，也證明兩只物流基金均屬于增值型基金，主要投資于成熟的物流資產(chǎn)。不過，就算是設立基金，蘇寧易購仍持有51%的基金份額，投入成本依舊較大。

在這種模式下，若倉儲資產(chǎn)使用需求下滑的話，將帶來空置率上升等一系列問題，給資產(chǎn)出售帶來阻礙。所以，在蘇寧易購2020年出現(xiàn)巨額虧損時，其設立了第三只物流基金-云享倉儲物流三期基金，將部分物流資產(chǎn)出售予該基金后，便把基金份額轉售，蘇寧易購不再持有第三只物流基金份額。此后的2021年和2022年，蘇寧易購亦未再設立云享系列倉儲物流基金。

高達51%的份額占用了蘇寧易購的大量本金，這也促使其收回這部分資金。2020年，云享倉儲物流二期基金在增加了9.63億元的負債后，給蘇寧易購派發(fā)了4.91億元的股利，其得以提前收回部分本金。2021年在蘇寧易購持續(xù)出現(xiàn)虧損的情況下，其大量減少了云享倉儲物流一期基金的投資，拿回來了大量的本金。

為了解決資金和運營方面的問題，2021年，蘇寧易購與普洛斯成立合伙企業(yè)-珠海普易物流產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），兩者均為普通合伙人，對合伙企業(yè)的運營均有決策權，蘇寧易購占股22.78%，珠海普易的投向主要是蘇寧易購直接或間接控股的倉儲公司。

就在成立的當年，蘇寧易購向珠海普易出售了18家倉儲公司，并以3至5年不等租期的租約獲得其中17家倉儲公司持有的倉儲物業(yè)的使用權。普洛斯的加入，為蘇寧易購帶來了資金和運營資源，在一定程度上緩解了蘇寧易購倉儲發(fā)展的困境。2022年，珠海普易引入了國內的保險資金，并注入到新的合伙企業(yè)珠海普航中。這有助于降低資金成本，緩解珠海普易業(yè)績出現(xiàn)虧損帶來的問題。

據(jù)蘇寧易購2022年財報顯示，其有多個倉儲在建項目處于停工狀態(tài)。蘇寧易購仍需尋找機會型或其他資金來幫助倉儲項目繼續(xù)開工。