來源/雷達(dá)財(cái)經(jīng)

作者/李亦輝

萬達(dá)商管上市沒有著落，讓年近70歲的王健林再次面臨難關(guān)。

日前據(jù)澎湃新聞從知情人士處獲悉，珠海萬達(dá)商管的投資者，拒絕延期支付300億元及年底到期利息的初步提議。

3月21日，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱“萬達(dá)商管集團(tuán)”)向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券申請文件的問詢函顯示，根據(jù)申報(bào)材料披露，發(fā)行人子公司珠海萬達(dá)商管目前正申請?jiān)诟劢凰鲜校舨荒苡?023年底成功上市，發(fā)行人需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款。

除此之外，今年4月份，萬達(dá)集團(tuán)曾就境外三筆銀行總計(jì)13億美元貸款與銀團(tuán)參貸行將合同約定的珠海萬達(dá)商管上市日期調(diào)整為2023年11月30日。

然而上述報(bào)道稱，鑒于近期市場環(huán)境并未向好，珠海萬達(dá)商管在今年年底前上市的可能性在逐漸降低，可能會選擇在明年再進(jìn)行IPO。

這意味著，如果珠海萬達(dá)商管不能如期上市，萬達(dá)不僅得掏出300億回購股份，還需償還至少13億美元的銀團(tuán)貸款，現(xiàn)金流將再次面臨極度考驗(yàn)。

有市場人士認(rèn)為，2017年王健林大刀闊斧的甩賣資產(chǎn)償債，在后來的房企暴雷潮中成了被羨慕的對象。但王健林或許未曾料到，即便變輕了的萬達(dá)，上市竟是最難跨過的檻。隨著時(shí)間是推移，這一次他還能否邁過這道坎？

背負(fù)一系列“賭局”

萬達(dá)商管面臨的對賭協(xié)議，源于上市前夕的一輪融資。

2021年，是萬達(dá)商管集團(tuán)全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的起點(diǎn)。當(dāng)年3月24日的一紙公告宣布，萬達(dá)商管集團(tuán)從排隊(duì)近六年之久的A股IPO隊(duì)伍中撤退。

隨后同珠海國資委完成重組后，上市平臺珠海萬達(dá)商管開啟了赴港上市征程，并啟動了Pre-IPO融資。

大公國際資信評估有限公司的一份評級報(bào)告指出，2021 年 7-8 月，萬達(dá)商管集團(tuán)全資子公司珠海萬贏先后與部分境內(nèi)外投資者簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其持有的珠海商管 21.17%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給碧桂園、中信資本、螞蟻集團(tuán)、騰訊、PAG 太盟投資集團(tuán)等十余家投資者，共計(jì)融資金額約60億美元。

投資者協(xié)議中，不僅有三年期的利潤保證，還有關(guān)于上市期限的對賭協(xié)議。根據(jù)約定，若投資者股份于2023年12月31日前未轉(zhuǎn)換為可在香港聯(lián)交所自由買賣的 H 股，投資者可要求萬達(dá)商管集團(tuán)回購全部或部分股份，還得支付一筆“高額”的利息。

翻閱珠海萬達(dá)商管的招股資料，有關(guān)于此的內(nèi)容僅寥寥數(shù)語，“為配合本公司的上市程序，PAG投資者授予我們的若干控股股東在特定情況下回購其持有的股份的權(quán)利。”

雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，今年3月21日，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于萬達(dá)商管集團(tuán)向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券申請文件的問詢函。

問題之一便是，根據(jù)申報(bào)材料披露，發(fā)行人子公司珠海萬達(dá)目前正申請?jiān)诟劢凰鲜校舨荒苡?023年底成功上市，發(fā)行人需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款。證監(jiān)會要求發(fā)行人進(jìn)一步補(bǔ)充說明子公司珠海萬達(dá)上市進(jìn)展情況，并評估上述事項(xiàng)對發(fā)行人短期償債能力的影響。

這筆公司債萬達(dá)商管集團(tuán)擬融資60億元，但在上述問詢后，6月28日證監(jiān)會發(fā)布了該筆債券的發(fā)行注冊程序中止通知書。

值得關(guān)注的是，標(biāo)普于7月17日將萬達(dá)商管集團(tuán)的長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調(diào)至“B+”，維持負(fù)面評級觀察，原因是珠海萬達(dá)商管IPO的不確定性加大。

標(biāo)普認(rèn)為，如果珠海萬達(dá)商管未能在2023年底前上市，且與pre-IPO輪投資者的談判未能得到令各方滿意的結(jié)果，萬達(dá)商管集團(tuán)和大連萬達(dá)集團(tuán)可能需要在2024年第一季度之前回購所有pre-IPO輪的股票，并補(bǔ)償投資者總計(jì)超過400億元人民幣的投資回報(bào)。

而王健林也在未雨綢繆。相關(guān)消息顯示，10月下旬珠海萬達(dá)商管已開始與投資者商討，若年底前無法完成上市，以避免償還上述股權(quán)回購款。

然而，從澎湃新聞11月15日的報(bào)道來看，珠海萬達(dá)商管的投資者并不認(rèn)可其提供的初步建議。該方案是，在四年內(nèi)分期償還投資者的股權(quán)回購款，同時(shí)將提供珠海萬達(dá)商管的部分股權(quán)作為抵押。

據(jù)悉，目前該項(xiàng)提議僅處于商討階段，并非最終決定，因此珠海萬達(dá)商管還將會再向投資者提供新的方案。

延期還款遇阻之外，萬達(dá)還面臨再次觸發(fā)提前還貸風(fēng)險(xiǎn)。

有報(bào)道顯示，今年4月份，大連萬達(dá)集團(tuán)境外總計(jì)13億美元的三筆銀行貸款已將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日。

此前，萬達(dá)與銀團(tuán)參貸行的原合同條款約定為，若珠海萬達(dá)商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，萬達(dá)作為借款人需要盡快通知各參貸行，如果大多數(shù)貸款行要求萬達(dá)集團(tuán)還款，則萬達(dá)需要?dú)w還貸款存量本金及對應(yīng)的利息。

換句話說，如果不能在本月底前上市，萬達(dá)可能會被要求提前歸還貸款。

艱難上市路

珠海萬達(dá)商管上市不易，一邊和投資者展開磋商，一邊繼續(xù)推進(jìn)上市。

近期，其在港交所更新了一份整體協(xié)調(diào)人退任公告，宣布同意終止委任瑞士信貸（香港）有限公司為其上市申請的整體協(xié)調(diào)人，自11月9日起生效。

有業(yè)內(nèi)人士指出，瑞銀公司完成對瑞士信貸公司收購后，后者在香港的投行業(yè)務(wù)將于今年11月上旬終止，故珠海萬達(dá)商管與瑞士信貸終止了相關(guān)聘任，對其上市進(jìn)程影響不大。

港交所官網(wǎng)顯示，珠海萬達(dá)商管曾在2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日三次向遞交上市申請，目前均已失效。6月28日，其第四次在港交所提交IPO招股書。

據(jù)最新的招股書，珠海萬達(dá)商管將自己定義為一家輕資產(chǎn)模式的多元化數(shù)字商業(yè)管理服務(wù)商，從2015年起開始管理獨(dú)立第三方商業(yè)廣場。

截至2022年12月31日，公司共管理472個(gè)商業(yè)廣場，在管建筑面積達(dá)6560萬平方米，并有181個(gè)儲備項(xiàng)目，包括163個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

在財(cái)務(wù)方面，2020年至2023年上半年，珠海萬達(dá)商管收入分別為171.96億元、234.81億元、271.2億元及254.52億元，凈利潤分別為11.12億元、35.12億元、75.34億元及67.29億元。

按照之前的業(yè)績承諾，珠海萬達(dá)商管2021至2023年實(shí)際凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，目前來看僅2022年壓線完成。

現(xiàn)金流方面，截至2023年上半年末，萬達(dá)商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%，主要是投資和籌資現(xiàn)金流下滑所致。

另外，合并口徑有息負(fù)債為1412.83億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為292.57億元，在手現(xiàn)金已無法覆蓋短期債務(wù)。

股權(quán)方面，截至最后實(shí)際可行日期，萬達(dá)商管集團(tuán)直接擁有已發(fā)行股份總數(shù)約69.99%的權(quán)益，并透過相關(guān)主體間接擁有已發(fā)行股份總數(shù)約8.84%的權(quán)益。同時(shí)，王健林持有萬達(dá)商管集團(tuán)49.30%的股權(quán)。

從2021年10月沖刺上市至今，王健林苦等兩年之久，珠海萬達(dá)商管究竟卡在了哪里？對此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，珠海萬達(dá)商管一直未拿到“大路條”，未獲得證監(jiān)會正式出具的H股發(fā)行批復(fù)。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，境外上市新規(guī)下中國證監(jiān)會的“路條”問題是目前珠海萬達(dá)商管上市遇到的最大難題。

按證監(jiān)會上市新規(guī)，境內(nèi)企業(yè)直接和間接境外發(fā)行上市均被納入備案監(jiān)管，珠海萬達(dá)商管赴港上市，就必須通過審批。

此外，市場環(huán)境對物管企業(yè)也不利，尤其在美元加息周期里，港股流動性偏低，對于體量龐大的珠海萬達(dá)商管來說面臨著發(fā)行難度。即便硬著頭皮上，估值過低不利于前期的投資人。

據(jù)澎湃新聞了解的信息，鑒于近期市場環(huán)境并未向好，珠海萬達(dá)商管在今年年底前上市的可能性在逐漸降低，可能會選擇在明年再進(jìn)行IPO。

出售資產(chǎn)變現(xiàn)

當(dāng)前形勢下，主動權(quán)并不在手邊的王健林，又回到了過去的老路上，頻頻拋售萬達(dá)旗下的資產(chǎn)套現(xiàn)。

密集出售萬達(dá)電影股權(quán)就是一例。今年3月和7月份，萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)通過大宗交易方式分別減持萬達(dá)電影4356.53萬股和5658.52萬股份，交易金額約為5.83億元和6.56億元。

二級市場減持之外，王健林在7月份通過三次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，處置萬達(dá)電影、萬達(dá)投資股權(quán)的方式回籠資金達(dá)67.66億元。

除此之外，萬達(dá)地產(chǎn)還將武漢子公司萬達(dá)東湖置業(yè)轉(zhuǎn)讓給中國華融，更有消息稱，萬達(dá)將旗下快錢公司第三方支付牌照、盈方體育傳媒公司也擺上了貨架。

根據(jù)媒體報(bào)道，今年以來，萬達(dá)至少出售了5個(gè)萬達(dá)廣場。包括9月底，萬達(dá)將旗下廣西北海合浦萬達(dá)廣場轉(zhuǎn)讓給北海當(dāng)?shù)胤科蠛掀滞头康禺a(chǎn)；10月份，萬達(dá)商管轉(zhuǎn)讓上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司100%股權(quán)，接盤方為大家人壽保險(xiǎn)。

回想2017年，萬達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目、77家酒店被打包賣給融創(chuàng)、富力。僅此一項(xiàng)，萬達(dá)集團(tuán)直接回收現(xiàn)金超600億元。

時(shí)隔六年再度自救，王健林沒有別的選擇。

據(jù)萬達(dá)商管集團(tuán)債券市場2023年半年度報(bào)告所示，截至到6月底，該公司貨幣資金規(guī)模為160.2億元，短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債規(guī)模為745.5億元，與貨幣資金差距較大 。

然而，盡管債務(wù)壓力較大，今年以來萬達(dá)的多筆融資遇阻。除了證監(jiān)會中止的60億元的小公募債券，今年萬達(dá)共申請發(fā)行了3筆ABS，目前已經(jīng)有2筆處于終止?fàn)顟B(tài)。

最近一筆是，10月12日， “國君華泰-萬達(dá)廣場第1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目狀態(tài)顯示為“終止”。該債券擬發(fā)行金額為33.01億元，原始權(quán)益人為萬達(dá)商管集團(tuán)。

諸多困難交錯(cuò)，萬達(dá)或不得不繼續(xù)出售資產(chǎn)以提高流動性。但萬達(dá)最大的風(fēng)險(xiǎn)還在于能否上市，對于經(jīng)歷了風(fēng)波的王健林而言，還有一場硬仗要打。