出品/聯商專欄

整理/季楓

編者按

2021年6月，我國資本市場推出了新一類金融產品——公募REITs（公開募集基礎設施證券投資基金），即通過證券化方式將具有持續穩定收益的不動產轉化為可上市交易、流動性高的資產支持證券，實質是成熟資產的上市。

公募REITs從上市伊始就受到廣泛關注，今年更是迎來了開閘以來的最快發展期。數據顯示，截至9月27日公募REITs年內發行數量和規模分別為17只和384億元，較2023全年增長183.33%和91.04%，使得2024年成為REITs出現以來的最大發行“大年”。

隨著公募REITs的常態化發行加速擴容，商業地產領域也由此產生變革，延伸出很多實際問題。存量商業時代，公募REITs會是商業困境的解藥嗎？10月10日晚間19:30，聯商&商業夾生飯第22期節目上，三位老師專門就這一話題進行了深度交流。

對于本期話題，凱勝老師無疑是最具有“憂患意識”的，他認為，公募REITs雖然無法解決商業困境，但中國商業地產已經邁入資產管理時代，如果現在不主動學習這一領域的知識和能力，將難以應對未來的挑戰。同時，他認為，公募REITs將是衡量商場經營好壞的一個科學數據標準。

以下是凱勝老師的具體主張： 

我的主張：公募REITs無法解決商業困境，卻是商業地產現在與未來。

一、 商業人需要現在就開始學習資產管理，這是不可逆的。

從2024年初首批四支消費類公募REITs上市后，中國商業地產邁入資產管理領域，也就是資產管理時代已經是鐵板釘釘！

從公募REITs其中三個基礎條件來看，超過九成商場沒有機會！

A：運營期超過三年。

B：首發評估凈值超過十億元。

C：未來三年，每年現金流派發率超過3.8％。

因此，目前從事商業地產的一線人員，要思考公募REITs這三個條件，并不僅是對商場的『資產評估』，更是對經營團隊的能力的考核！

所以，資產管理的思維，現在就得開始學習。

二、 好商場定義，終于有了科學數據標準。

商場經營的好，標準很多。但是同時滿足以下三個條件的商場，都認同是好商場。

A：持有商場，可以變現返回老板口袋。

B：經營凈利潤，長期持續上揚。

C：長期低空鋪率、租金坪效（全年總租金/總建筑面積）持續增長。

上面三個條件就是消費級公募REITs能上的基礎條件。

所以，好商場終于有了科學數據的標準。

三、 結論

商業人現在不關心？這可能是三年不到就被強迫需要的能力。

商業管理與資產管理，其實差距就是在專業深度。

盡早學習，比同行會走的遠些喔～～

范老師則重點指出了公募基金REITs的發放對商業地產企業、商業運營管理公司、整個商業市場三方面都產生了重大的價值和影響。在他看來，REITs的開放和實施，達到了既滿足市場需求，自身又提高收益的良好循環軌道上。

一起來聽聽范老師的分析：

去年（2023年）第四季度，隨著發改委對于以商業體為底層資產的公募基金（REITs）發放的開放，及至今年擴大范圍，和這一發放的“常態化”，公募基金（REITs）成為商業地產的一個熱詞，一些經營良好的商業紛紛開始委托基金公司申請和發放產品，且目前已經上市的狀況良好和已經開始分紅（多的已經分紅兩次）。

需要討論的是，公募REITs是目前稍顯困頓的商業的一劑良藥嗎？

這就不得不就商業公募REITs的作用加以分析了。

其實，公募基金REITs的發放有三重意義：

1. 對于商業地產企業而言，表現為：

第一， 改善了融資結構。商業地產是重資產屬性，其回報周期長的特點，形成了開發企業現金流壓力大的特點，而所謂“售后返租”對于經營質量來說就是飲鴆止渴。如何破解這一困局呢？發放REITs提供了一個途徑；

第二， 盤活了存量資產。因為如此，就將一部分沉淀的資金釋放了，對于資本的流動性是提高了的；

第三， 改善了企業的盈利和利潤。因為商業地產的開發商是REITs的原始權益人，持有REITs產品的部分份額，因而享受其優質底層資產的收益回報。

2. 對于商業運營管理公司而言，表現為：

第一， 提高了運營質量和標準。因為商業需要穩定的現金流，對于發行REITs的企業來說，運營尤其需要注重質量，這包括租戶結構的調整、市場推廣方案的策劃和實施等，以增加租金收益和整體運營質量的提高；

第二， 推動運營的標準。REITs要求披露運營信息、透明度和規范，所以，商管公司在建立指標體系和運營分析能力上有時“不得不”傾注精力，使得運營基于嚴格的規范體系下。

3. 對于商業市場整體而言：

第一， 為投資者提供了一個投資渠道，有了更多的資金流入，同步也行使了監督權，不斷發聲，促進了企業運管質量的提高；

第二， 助力消費升級。商管公司面臨經營壓力，在有更多資金的扶持下，可以更從容地對于商業的經營環境改造和改善，對于優質品牌的導入，對于經營方方面面的改進，會有更充裕的思考和機會。

總之，在商業目前既面臨機會又有挑戰甚至是壓力的情景下，REITs的開放和實施，既打通了“投、融、管、退”的渠道，形成了商業的閉環，又促使商業地產開發商和商管公司把更大的精力，用在扎實基礎（底層資產）和運營質量的提高上，達到既滿足市場需求，自身又提高收益的良好循環軌道上。

宋老師首先肯定了REITs的出現給目前的商業項目提供了一個最可行的資金變現機會，但同時他指出，商業地產的這陣“春風”能不能吹到每個人的頭上，最終還是要靠項目或者產品說話，因為REITs對商業地產的定位、規劃、招商以及運營都提出了更高的要求。

對于RIETs應該要有哪些清醒的認知？宋老師給出了如下觀點：

REITs的核心在于項目的盈利能力。

目前國內公募REITs的發行，在物業選擇上有一個共同的特點：項目體量較大，運營情況穩定，業主為知名發展商，品牌效應好。

兩年前談到REITs的時候我就說過，REITs對于商業地產，肯定是一個絕對的利好，傳統商業地產最大的痛點就是回報周期長，資金周轉慢，這也是前期很多發展商大多采取零售或整售的方式來處理項目的原因，特別是國內地產的融資成本較高，更導致了大部分商業不得不采取盡快變現的方式。

但從商業的邏輯來看，散售型的商業，是很難控制后期的運營質量的，哪怕是采取售后包租或售后統一管理，也很難從根本上解決銷售商業的持續運營問題。而REITs的出現，給目前的商業項目提供了一個最可行的資金變現機會。

但是，這個紅利并不是誰都能享受的，從目前的REITs發行的相關規定就可以看出，無論是上市時間，首發規模，現金流分派率都有明確的限制，這也意味著對于能夠發行REITs的商業物業設置了一定的門檻，以保證上市項目的優質性。

但在國內，目前能滿足這些條件的商業物業，可能比例并沒有想象中那么高。其次就算你達到了硬性條件，資金方是否認購，也會綜合考慮發展商的背景及品牌。所以都說商業地產的春天來了，但這陣春風，能不能吹到你的頭上，最終還是要靠項目說話。

這實際上，就是對商業地產的定位、規劃、招商以及運營都提出了更高的要求，而無論是發展商還是運營商，都要把精力更多地投向項目的運營及財務層面。

或者簡單地說，拿產品說話。

至于現在都在說的商業地產人，要從商管意識，轉向資管意識，個人覺得倒是沒有那么絕對的變化。商管層面是降本增效，提升項目的持續運營能力，資管層面也是這些，并不是說換個視角就能打通任督二脈立地飛升了，對于大多數一線的從業人員，商管和資管的轉換，并不會對工作有多大影響。

從資管的視角，其實是告訴商業從業人員，在注重戰術的同時，也要更多地關注戰略問題，特別是從個人發展的角度，資管人員要有更復合的能力，更廣闊的視野。

下期預告：“非標商業”的成功秘訣。敬請期待！

關于聯商&商業夾生飯欄目簡介：

“商業夾生飯”是由范唯鳴、張凱勝、宋若嘉三位知名商業地產專家聯袂組成的新奇特組合，在過去近兩年的時間里，以直播會友的方式吹起了行業交流新風——三個“老男人”的商業侃大山，不定期邀請行業嘉賓空降交流；是一場老友敘舊，也是一場商業talk show，更是一場頭腦風暴。 

如今，商業夾生飯已登陸聯商網，在更大平臺上做覆蓋面更廣、更有影響力的分享和傳播。這無論對于夾生飯的進一步發展還是聯商網內容生態的建設，都具有里程碑意義；對于廣大粉絲用戶而言，也將為之帶來全新的內容體驗。

目前，欄目平均以半月一期的頻率在聯商網官方微信視頻號上播出，每期一個討論主題，由三位老師輪流主持。自2023年11月9日開播以來，已播出二十二期。

欲回顧更多往期節目，請點擊專題：【聯商&商業夾生飯直播精彩回顧】