來源/聯商專欄

撰文/無名

不出意料，前首富許家印最終還是未能逃出“鐵窗”結局，據恒大9月28日在港交所發布的公告顯示公司執行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強制措施。隨著他個人迷局的“水落石出”，那個曾經無比輝煌、耀目、甚至讓人認為“大到不能倒”的宇宙第一房企恒大似乎也即將迎來“大結局”。

9月28日早間，中國恒大、恒大汽車、恒大物業三家恒大系公司發布公告，公司股份于上午9時整起短暫停止買賣。那么，許家印事件對商業地產行業將帶來什么樣的影響？又會有多大影響？

一、時間線回顧：究竟是什么“引爆了”許家印？

據相關資料顯示，早在2020年，恒大就已表現出爆雷征兆，這可由“商票”見微知著：恒大地產集團作為我國商票簽發量最高的公司，其簽發的商票規模占全國商票規模的近十分之一。2020年下半年恒大商票節節攀升，部分商票價格甚至上升至36%，這意味著其融資成本持續暴增，說明資金已極度緊張且外部資金對其愈發謹慎；

自2021年上半年開始，恒大陸續出現理財產品、承兌商票、債券等無法兌償情況，這說明其現金流已然出現崩潰之勢。

2021年7月起，銀行、地方政府、國資、廣告公司等恒大相關方接連動用法律手段向恒大“追債”；

2021年8月19日，人民銀行、銀保監會約談恒大集團高管，指出恒大集團作為房地產行業的頭部企業，必須努力保持經營穩定，積極化解債務風險，維護房地產市場和金融穩定。這相當于對外正式官宣——確實出問題了；

2021年12月3日晚間，中國恒大對外發布公告稱：“鑒于目前的流動性情況，本集團不確定是否擁有充足資金繼續履行財務責任。”隨后廣東省政府約談了恒大集團實控人許家印，應恒大集團請求，廣東省政府同意向恒大集團派出工作組，督促推進企業風險處置工作。至此，恒大暴雷全面“攤牌”。

隨后則拉開了“保交樓”大幕，2022年2月6日，恒大舉行了保交樓開工動員大會，會上提出了該年要交樓約7000萬平方米、60萬套的目標，相當于恒大所有保交樓項目中有近50%要在年內交付；

時間進入到2023年，7月27日晚，恒大一次性發出三份可謂“石破天驚”的財報，大眾終于對其真實財務狀況一窺究竟，2.58萬億、2.47萬億、2.44萬億，這是從2021年12月至2022年12月的三個報告期內的恒大總負債規模。這個數字如同一顆驚雷，在資本市場中引發了強烈的震動。之前，大眾對恒大的負債規模還停留在2020年末的接近2萬億元債務規模，但實際情況比想象中要惡劣得多；

隨著真實財務狀況的全面披露，業界反而對其未來開始愈發“樂觀”，用投資界的話講，這相當于“利空出盡”，既然“蓋子”能被揭開，或意味著已然度過“危險期”。果不其然，7月28日，恒大汽車成為首家復牌的“恒大系”公司，隨后恒大物業在8月3日復牌，中國恒大則于8月28日復牌。值得一提的是：中國恒大在2022年3月21日即已開始停牌，此次復牌或意味著解除了退市摘牌的風險。

而當業界開始對其愈發樂觀之時，8月16日恒大地產突發公告：因其涉嫌信息披露違法違規，證監會決定對公司立案，恒大地產當日即收到證監會下發的《立案告知書》。恒大地產對此事回應稱“將積極配合中國證監會的調查工作，并嚴格按照相關要求履行信息披露義務”。這讓大家放松的弦再次繃緊，不由在想：是不是發生了什么？

果不其然，原來是許老板又開始“作妖”，據外媒披露：8月17日，恒大在美國紐約申請破產保護，但其強調此舉旨在確保該集團的美國資產在債務重組過程中不受侵害；而專業人士卻指出并沒有那么“簡單”，這其實是在“暗度陳倉”；

之后的發展似乎佐證了專業人士的判斷，9月16日，深圳南山公安于通過官方微信公眾號公布，公安機關對恒大金融財富管理（深圳）有限公司杜某等涉嫌犯罪人員采取刑事強制措施。隨后不斷傳出恒大多位高管乃至許家印被抓的傳聞，直至9月28日晚間恒大正式公告確認。

通過梳理相關時間線或可發現究竟是什么“引爆了”許家印？答案似乎指向了，在美申請破產保護。因為專業人士指出：此舉實質是在“偷梁換柱、渾水摸魚”，目的是在境外重組國內資產（國外債權人少且集中），如此則保住極少（國外或外籍）債權人利益、置所有國內債權人利益于不顧。

所以，暴雷初始的2020年他沒事、“天雷滾滾”的2021-2023年上半年他依然沒事，甚至2023年7月停牌17個月之久的股票得以復牌，可當恒大“在美申請破產保護”后的僅僅1個月后，他突然被抓，且定性還是“涉及違法犯罪”，究竟是什么引爆了他，答案或可不言而喻。

二、對商業地產行業的影響

許家印的被抓之于商業地產、乃至整個零售服務業的影響是多維的、深遠的、復雜的，因為恒大曾是宇宙第一大房企，許家印更是地產界的標志性人物，故而他的出事之于行業具有較大風向標意義：

從短期來看，這一事件或將引發市場震動，給商業地產行業的整體穩定性、尤其是投資者信心帶來嚴重沖擊，從而影響各大商業地產公司的股票價格及融資能力。要知道當下資本市場對地產公司有一普遍共識—“地產已死、秘不發喪”，投資者信心幾近崩盤，國家發出各類重磅政策也收效甚微，而許老板的被抓或意味著一場“波及更高層面的風暴”即將來襲，當地產大佬們紛紛風聲鶴唳，誰還有信心投資地產公司呢？當恐慌情緒普遍蔓延，“覆巢之下、焉有完卵”？

從長期來看，它或將倒逼行業內部的洗牌與重新布局。雖然恒大在商業地產領域涉獵不多，但由于它是“風向標”式的存在，故而許家印的出事或意味著監管機構對于商業地產行業的監管將更加嚴格，而在強監管下，“安全的活下去”成為了重中之重，故而戰略收縮或將成為一種“風潮”，那些雖已戰略性布局商業地產、但卻未成勢且短期內無法盈利的房企或將紛紛“棄車保帥、斷尾求生”，如此則或會出現“資產出售與兼并重組潮”。

而相關趨勢目前看來已有愈演愈烈之勢：

佳兆業：2021年1月出現債務違約，涉及金額超30億元。此后，該公司采取了一系列措施，包括出售資產、股權融資等，以緩解債務壓力；

寶龍：寶龍地產在2021年4月出現債務違約，涉及金額超過30億元。該公司同樣通過出售資產和尋求新的融資渠道來緩解財務壓力；

世茂：世茂集團在2021年10月出現債務違約，涉及金額超過40億元。解決方式基本一致-出售資產、股權融資等；

旭輝：根據旭輝控股發布的聯交所公告，截至2023年6月30日止的六個月內，旭輝控股產生了約89.72億元的虧損，此外旭輝控股未能按時償還若干境外優先票據的本金和利息以及可換股債券的利息，導致了多個債務違約的發生

但若再看相關方目前狀況，似乎效果不及預期，這意味著“拋售與收縮”大潮才剛剛開啟，更高潮的二浪、三浪或已在來的路上。

三、怎么辦？

雖然當下的現狀是客觀的、真實的、乃至是趨勢性的，但我們也應看到：每一次危機其實都孕育著機遇，尤其對于那些有遠見、有實力、步步為營的商業地產公司而言，許家印被抓事件亦或提供了一些前所未有的機遇，比如：通過兼并重組抄底市場、擴大自身市場份額、調整經營策略以適應新的市場環境等。故而主要對策如下：

1、暫停盲目擴張，夯實基礎、筑牢基本盤

2、堅持“現金為王”，靜待“抄底機遇”

3、“撲下身子”研究業務，查缺補漏、洞察商業本質

4、緊密關注科技發展，“小步快跑”式不斷實踐結合之道

5、密切關注“有甩賣可能的同行動向”，抓住歷史機遇期

另一方面，應清楚：對于全行業及投資者、消費者而言，嚴格的監管政策其實有助于行業更加規范、穩健的發展。所以“天下萬物皆一體兩面且能量相等”，應辯證審視、思考。

最后再補充一句：除了恒大外，還有一巨頭同樣在美申請破產保護，其涉獵商業地產更深，這是否意味著巨大的機會呢？