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撰文/高天

去年年底，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心曾統(tǒng)計的2023年全國擬開商業(yè)項目數(shù)據(jù)就預示著，今年的新商業(yè)供應市場將有所“退熱”。

從剛剛結(jié)束的一季度，也印證了這點。 

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2023年一季度（1-3月）全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量32個(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬方)，同比下跌50%。新增商業(yè)建筑面積254.05萬方，平均單體建筑面積7.93萬方。

其他如近1萬方的上海百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場、杭州港龍悠樂城B1層及B區(qū)1層部分、1.5萬方的安康天一城市廣場·河神街、改造后重開的上海九華凱旋坊等項目未在此次統(tǒng)計中。

同比下跌50%

統(tǒng)計的近五年（2019年至2023年）一季度開業(yè)的商業(yè)項目情況上看，2021年和2022年一季度同步錄得上漲，而其余均同比下滑。且2020年和2023年同比下滑幅度均超過了50 %。

一個有趣的現(xiàn)象，在去年年底疫情全面放開后，今年實際上是真正意義的“后疫情時代”，但從近五年的變化上看，同比增長的反而是有疫情的2021和2022，今年一季度卻大幅度下跌。

具體來看，2021年同比暴漲的原因是因2020年疫情首年，尤其是上半年影響巨大；2022年仍然錄得同比上漲，主要還是得益于1月份的“高數(shù)量兌現(xiàn)”，進入三四月份后，以上海為代表的新一輪疫情也影響了開業(yè)進度。而今年重新回落，甚至幾近與2020年同期持平，或預示著行業(yè)在經(jīng)歷“三年疫情”后，需要重新調(diào)整的時間。

西北支棱進TOP3

從區(qū)域的分布情況上看，華東14個、華南5個、西北4個、華北和西南各3個、華中2個、東北1個。

沒有懸念，還是華東領跑。其中，上海有兩個新開，如果計算上去年年底開業(yè)的MOHO上海（1月正式舉行了開業(yè)儀式），就有3個；浙江和江蘇一如既往的穩(wěn)定輸出，分別開出了3個和2個；江西4個、安徽2個、山東1個，而福建沒有項目新開。

華南新開商業(yè)數(shù)量不多，5個中有2個是試營業(yè)項目，其中華彩·海口灣廣場將于5月1日正式開業(yè)。

TOP3中，不再是華東、華南、西南“三強”的格局，西北憑借兩大“開業(yè)大戶”萬達廣場和新城吾悅廣場的貢獻，以4個開業(yè)量位列第三。

存量改造“流行”，小體量為主

城市更新主旋律下，加上存量時代商業(yè)競爭擴大，一些經(jīng)營了多年的商場，或因物業(yè)老舊、或因業(yè)態(tài)滯后需要重新改造升級。

與此同時，還有一些商場因經(jīng)營不善需要新的血液，交由更專業(yè)和有經(jīng)驗的運營方重新改造運營。基于上述兩種情況，存量改造后重開的商業(yè)也越來越多。

從一季度的情況上看，32個新開商業(yè)項目中，存量改造物業(yè)有6個，占比近19%。傳統(tǒng)商業(yè)體量并不大，因此一季度的體量分布也主要以2-5萬方的社區(qū)型商業(yè)為主。

具體來看，規(guī)模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）數(shù)量最多，占比約34%；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）比31%； 5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）占比約25%；15萬方以上（含15萬方）占比約10%。

重點項目解析

雖然新開商業(yè)的數(shù)量不多，但也不乏一些有意思的項目。比如胖東來商貿(mào)集團的首個高端商場許昌天使城、北京SKP旗下新產(chǎn)品線的首秀北京DT51、王府井集團首家落地運營的免稅項目萬寧王府井國際免稅港、中駿商管創(chuàng)新奧萊首個落地項目北京西長安中駿世界城。

許昌天使城

1月10日，胖東來旗下高端商場天使城正式開業(yè)。項目位于許昌市東城區(qū)建安大道與八龍路交匯處，總建筑面積7萬平方米，地下兩層，地上五層，總投資3.5億元，擁有約800個停車位。項目匯集超市業(yè)態(tài)、饕餮美食、時尚購物、兒童業(yè)態(tài)、休閑娛樂等多元業(yè)態(tài)于一體，提供全客層不同維度新消費場景，為許昌注入新的商業(yè)活力，豐富城市商業(yè)功能。

為了匹配城市消費進階需求，提升區(qū)域品牌能級，天使城引進了120余家人氣流量品牌，呈現(xiàn)出差異化和多元化特點。自有業(yè)態(tài)方面，天使城匯集了胖東來旗下經(jīng)典業(yè)態(tài)：胖東來生活超市、電器城、電影院、醫(yī)藥超市、煙酒批零中心、天使寶貝禮品中心、序言書店等。

值得一提的是，許昌天使城延續(xù)了胖東來的精致服務。無障礙衛(wèi)生間特別設計了觸控式開關(guān)門、多方位扶手等人性化設施，讓特殊的群體在相同的環(huán)境下，感受到被呵護的感覺。在女生衛(wèi)生間內(nèi)，還配備有化妝區(qū)，化妝臺上配置高顏值化妝鏡、免洗手消毒凝膠、亮發(fā)定型啫喱水、護手霜、梳子、棉簽等等，甚至還貼心地準備了束發(fā)帶。

戴森烘干一體的水龍頭更是讓天使城的衛(wèi)生間達到了國內(nèi)頂級購物中心的水準。洗手、干手，在洗手池內(nèi)一步到位。干手器自動切換出水和干手，無需碰觸，僅需14秒吹干，從而減少用戶在洗手間停留的時間，輕松應對高峰時間。

當然，與一次性擦手紙相比，戴森烘干一體的水龍頭更加綠色環(huán)保，可減少碳排放高達79%，節(jié)省成本高達94％，創(chuàng)造更好的洗手空間和外部環(huán)境。堪稱五星級的豪華母嬰室，其空間、環(huán)境、服務、體驗堪稱極致，包含了休息室、打理間、哺乳間等多個私密空間，里面設施高端且完備，也準備了微波爐、消毒柜等電器，并配備專門人員以備隨時提供幫助。

北京DT51

北京DT51是由北京SKP投資70%，華聯(lián)股份投資30%所成立的北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司承租并運營，項目所屬的北四環(huán)與北六環(huán)之間的廣大區(qū)域，人口聚集度很高，但亞奧商圈周邊的商業(yè)比較貧瘠，在新的城市布局中，中高端商業(yè)必不可少。這個時候，DT51選址開業(yè)，顯示出決策者的商業(yè)決策智慧和社會擔當。

DT51總共8層，覆蓋地下1層、地上7層，精選國內(nèi)外知名的200余家品牌入駐。從1層看，品牌組合以化妝品和偏向輕奢的部分品牌組合為主。顯示年輕和中高檔消費價值定位。2至4層按照女性年齡個性及時尚度劃分，包括親子及母嬰服務，5層綜合了男性用品、家電家居等，6層和7層是中高端餐飲，中式和日式為主。從品類細分結(jié)構(gòu)可以看出，服裝類比重較大，具有百貨店獲利依賴路徑的基本特征。

DT51是帶有明顯的百貨+SC組合特征，餐飲成為主要集客點。

萬寧王府井國際免稅港

1月18日，位于海南省萬寧市的王府井國際免稅港開啟試營業(yè)。王府井國際免稅港是王府井集團旗下首家落地運營的免稅項目，是集團有稅+免稅雙輪主營業(yè)務驅(qū)動的新起點。

項目由意大利知名設計團隊傾力打造，設計結(jié)合了國際濱海城市的文旅特色，以一種簡潔純粹的形式來打造經(jīng)典建筑，在景觀和室內(nèi)部分延續(xù)建筑元素和律動元素，并融入萬寧年輕律動的消費特點，將該項目打造成萬寧城市新亮點、新地標。

項目總建筑面積10.25萬㎡，計劃分三期開業(yè)。目前，一期項目已引進香化、黃金配飾、數(shù)碼家電、家居、酒水、兒童、保健品、食品咖啡及體育用品等9大品類，將近400個品牌，其中海南首進品牌20余家。

北京西長安中駿世界城

3月17日，中駿商管創(chuàng)新奧萊首個落地項目北京西長安中駿世界城開業(yè)。作為城市TOD創(chuàng)新商業(yè)綜合體，憑借100%招商率和99%開業(yè)率，北京西長安中駿世界城開業(yè)當天即創(chuàng)造出客流超20萬人次、銷售近2000萬、累計注冊會員人數(shù)超20萬的首秀成績。

北京西長安中駿世界城在堅持中駿商管「購物中心經(jīng)營百貨化」的理念基礎之上，圍繞“人、貨、場”商業(yè)運營的核心，打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，以「24H京西新奧萊」為項目特色，提出“線上&線下 24小時不打烊”的雙線融合模式。

項目引入超220家國內(nèi)外知名品牌，其中區(qū)域首進品牌超120家、一線重點品牌超50家、網(wǎng)紅及創(chuàng)新品牌超30家。為精準把握市場潮流消費趨勢，項目規(guī)劃了超15%新趨勢內(nèi)容，滿足“輕生活派”個性化消費需求。在主力店招商上，項目重點打造首店矩陣，引進萬達影城(京西首個杜比全景聲巨幕影廳、京西首個CL全景特效廳)、卡通尼(北京首進沉浸式非洲主題兒童樂園)、永輝超市(北京首家“倉店合一”店)、GoodLand·YINER(華北首店)、芳竹園(北京首店)等。

附：2023年一季度全國新開商業(yè)項目統(tǒng)計表