來源/Mall星人

撰文/Mall星人 郭歆曄 司馬和一

能有二期的項目，一般不會差。松江印象城開業還不到一年半（2021年11月21日開業），二期地塊敲定。據Mall星人統計，除了松江印象城，上海目前已有30+個擁有二期及以上的大型項目。

4月18日，上海土地市場官網信息顯示，松江區廣富林街道SJC10004單元2街區19-01、25-01號地塊及人民北路地下連通道地塊，由上海萬躍家置業有限公司競得（點擊文末閱讀原文，可查閱公告詳情）。

根據國家企業信用信息公示系統的信息，成立于2023年4月6日的上海萬躍家置業有限公司，由上海萬科投資管理有限公司百分百控股。

今年可謂是上海商場二期“大年”，除了松江印象城二期，全國坪效最高的購物中心上海恒隆廣場商業公示將新增萬余方商業空間，“年銷售額過30億奧特萊斯新星”迪斯尼旁的比斯特購物村將啟動二期擴建，崇邦集團嘉亭薈2期計劃今年4季度開業（將成為崇邦集團內最大的購物中心），萬科旗下街區更新精品項目上生·新所二期預計年內局部亮相。

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超40萬方MEGA級印象城來了

信息顯示，上述25-01號地塊為商業地塊（東至人民北路、南至廣富林路、西至東港路、北至銀澤路），將由印力集團運營管理，打造松江印象城二期項目，體量約25萬平米。

目前已開業的松江印象城一期，體量約15.5萬平米。二期建成后，松江印象城將成為一座超過40萬平米的MEGA級購物中心，有望成為上海最大的純商業購物中心，同時也彌補了上海沒有40萬平米以上超大型項目的遺憾。

由此，松江印象城行業將成為印力上海在打造的第四個MEGA級項目。另外三個是——

2020年8月25日開業的南翔印象城MEGA，約34萬平米；

目前在建的前灣印象城MEGA，約26萬平米，由萬科印力與富士康共同投資；

今年1月與港城集團達成戰略合作的臨港新片區“101板塊”商業，約18.8萬平米。

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好的商業為何越做越“大"

據Mall星人不完全統計，算上1932年開業的永安百貨二期（將近百年前就規劃了上海第一條連廊），目前上海擁有多期屬性的大型項目，已超過30個，涵蓋了百貨、奧特萊斯、盒子購物中心、街區。

百貨二期擴建高峰期是1997-2007年，永安百貨、太平洋百貨、第一百貨東樓、新世界城、第一百貨等陸續迎來二期的開業。

2008年以來，盒子購物中心、奧特萊斯、街區等各類型項目，都有擴建案例，如已開業的靜安嘉里中心二期、靜安大悅城二期（北座）、虹橋南豐城二期（北區）、瑞虹天地二期（月亮灣）&三期（太陽宮）；在建的徐家匯中心ITC、打浦橋上海日月光二期。

△瑞虹天地二期（月亮灣）&三期（太陽宮）及相互之間的連廊｜圖源：網絡

除表格中所列項目外，徐家匯東方商廈、淮海路東方商廈、五角場東方商廈、天山百貨、曹楊商場都于二十多年前也經過2期甚至3期擴建，新天地、創智天地、嘉里不夜城、大華虎城、NEXTMALL七寶龍城、農工商118、協和城也都歷經多次分期擴建。

上海分期建設的項目中，知名度最高的當屬：街區項目——新天地、創智天地、張園、豫園商城等；盒子購物中心——百聯南方、虹橋南豐城、靜安大悅城、瑞虹天地、徐家匯中心ITC等；奧特萊斯——佛羅倫薩小鎮、比斯特購物村等（TIPS：全國奧萊銷冠青浦百聯也有2期擴建的籌劃）。

縱觀國內外，分期建設以成為頭部項目的標配動作。如迪拜Dubai Mall，菲律賓SM Megamall、SM City North EDSA，泰國曼谷CentralWorld尚泰世界購物中心及THE EM DISTRICT（包含THE EMPORIUM、THE  EMQUARTIER及最新的THE  EMSPHERE三），馬來西亞 IOI City Mall，英國倫敦Westfield White City，美國American Dream mall and entertainment complex，澳大利亞墨爾本Chadstone（Chadstone于1960年開業，之后經歷了Ｎ次的大小擴建，成為澳大利亞最大的商業）與Westfield Doncaster購物中心。

國內銷售排名的購物中心，幾乎都已經實現擴建或正在擴建，如深圳萬象城，北京國貿、北京SKP＋SKP-S、北京三里屯太古里、北京凱德MALL，杭州大廈、杭州萬象城、杭州in77，南京德基，成都萬象城，重慶萬象城，香港海港城、香港ifc、香港利園、香港沙田新城市廣場，廈門SM城市廣場，武漢摩爾城。

【TIPS】武漢及天津永旺夢樂城超前的停車場規劃，待項目培育成熟，再將3或4樓的停車場擴建為商業區域，可算是永旺夢樂城擴建的前瞻模式。

△廈門SM城市廣場1期和2期的空中連廊為全落地玻璃，且裝備空調，可適應全天候氣象變化｜圖源：網絡

體量大、業態全、品牌多，幾乎是成為店王或者維持店王的必經之路。但是風險也會增加，如果一次性開出超大型項目，可能如果會因業績不好導致滿盤皆輸，所以分期建設是國際上慣常采用的方式。

二期以及以上的項目，除了定位精準，成功的關鍵之一在于各期項目之間的聯通性——二期的位置通常略差于一期（百聯世博源例外），故消除冷區的要訣之一是設計人性化便利的連廊。靜安大悅城、虹橋南豐城的連廊設計，就非常有特色。