來源/觀點網

作者/陳玲

寶龍開始出售商業資產。近期，寶龍集團與青島本土企業達翁集團簽約，出售經營12年之久的李滄寶龍廣場。

這一廣場將更名為青島順和匯購物中心，青島順和匯購物中心位于青島人氣最旺的商圈之一李滄商圈，項目總體量18萬平方米，商業面積為13.5萬平方米，停車位超過2000個。收購完成后，達翁集團將投入巨資對商場進行全面升級改造。

隨著交易的完成，寶龍正式宣告退出李滄寶龍廣場項目，達翁集團則從主營的家居建材領域轉型對購物中心、家居商場、酒店、寫字樓、專業市場全商業產業鏈的布局。

有分析指，寶龍出售資產并不令人驚訝。自2022年爆雷后，銷售萎靡，大大減弱了公司的造血能力，疊加融資遇困，只能節衣縮食，出售、盤活資產成為必走之路。

一定程度下，這與其商業模式相關。寶龍集團多年來堅持“地產、商業、資管”三位一體發展，商業業務占據重要地位。核心邏輯是通過住宅銷售的現金流覆蓋商業開發建設的資金沉淀。

目前，寶龍商業板塊已有較大規模。截至上半年，寶龍商業已開業零售商業物業達到95處，總建筑面積約1070萬平方米。上半年商場營運及物業管理服務收入12.75億元億元，其中商業運營服務貢獻約10.48億元。

這是一種地產上行期能夠采用的模式，一旦市場遇冷，住宅項目無法變現，會直接導致公司現金流的問題。

對眼下的寶龍來說，快速出售類似李滄寶龍廣場這樣運營不善的資產，也將進一步緩解了其資金及經營壓力。

另外，在地產下行期，其對于商業項目的獲取也將更為謹慎，許家父子也失去了商業地產的“自由度”。

李滄商業出售

青島人對這一項目并不陌生。

2011年年底，李滄寶龍城市廣場正式開業，是青島較早開業的商業娛樂綜合體廣場，也是繼城陽寶龍城市廣場之后，寶龍在青島的第二個綜合體項目，承載著許多青島人的記憶。

資料顯示，這一項目占地約200畝，總建筑面積約35萬平方米，總投資額約18億元。按照規劃，除了大型Shopping Mall，該項目還包含星級酒店、精品酒店式公寓、多層商業街、高尚居住小區、特色休閑餐飲商業街等。

項目距離商業繁榮、客流量巨大的李村商圈僅1公里左右路程，周圍還布滿大量的居民社區，但因經營不善，近年來商戶紛紛撤離，市場經常傳出其 “倒閉”消息。

有分析指，在選址上，李滄寶龍城市廣場雖靠近李村商圈，但遠離商圈核心區客群集中區域，加上商圈內商業基本飽和。更重要的是，李滄寶龍城市廣場的招商與運營能力更不具備優勢。

今年9月開始，當地又流傳李滄寶龍廣場將“倒閉”的消息。當月末，李滄寶龍廣場貼出告示：因公司內部業務調整，從2023年10月10日24時起將停止寶龍悠悠小程序購物積分、積分兌換停車券、積分兌換禮品等相關業務。

這似乎已經證實了什么。11月13日，達翁集團與寶龍集團正式簽約，完成對原李滄寶龍廣場的收購，李滄寶龍廣場正式更名為“青島順和匯購物中心”。

根據公開信息可知，達翁集團成立于1992年，涉足家居、建材、房產、農貿、電子商務、餐飲、娛樂、酒店等多個行業，總資產已達數億元。

通過李滄寶龍的收購，達翁正式從家居領域走入了商業地產賽道。作為達翁集團首個購物中心作品，收購完成后，達翁集團將投入巨資對商場進行全面升級改造，裝修改造于12月啟動，預計2024年重新入市。青島順和匯升級煥新的同時商家正常營業。

對于青島順和匯的經營戰略規劃，達翁集團董事長提出，三年內以老模式養新模式，三年后用新模式代替老模式。

三年內順和匯將商業規劃、經營質量及服務品質發展完善成熟，與區域內優質商業形成差異化經營，明確鞏固自己的商業地位。三年后隨著消費客群逐漸年輕化，Z世代成為消費主力軍。通過積極引入大量生活服務、體驗業態，來增加線下消費粘性。未來順和匯將向年輕態、城市型購物中心迭代升級。

在業態方面，除了保留現有的漢巴味德等網紅、熱門餐飲品牌，以及必勝客、肯德基、屈臣氏、星巴克等主力店，青島順和匯計劃引進一批具有代表性的區域首店和旗艦店，并引入大型兒童室內樂園、未來動物城、科技運動公園、LIVE HOUSE、脫口秀劇場等體驗式新業態。

現金流壓力

對目前寶龍來說，快速出售類似李滄寶龍這樣的包袱資產，也將進一步緩解其資金及經營壓力。

寶龍的商業模式，是下沉三四線城市，建立商住綜合體，核心邏輯是通過住宅銷售的現金流覆蓋商業開發建設的資金沉淀。

多年來，這種邏輯在市場上行周期中是成立的，但一旦市場遇冷，商業項目便存在大量資金沉淀，住宅項目無法變現，現金流便會出現問題。

2023年初，寶龍集團提出“聚焦項目，突破銷售，重塑信用，激活資管”的十六字方針，并列出八大重點工作，分別為：一城一策、資產盤活、銷售確保、融資護航，投資重啟，資管深化，商業提效，酒店換新。

可惜至目前為止，即便有多項政策刺激，銷售似乎仍未有起色。根據寶龍最新披露的業績數據，近十月的銷售情況并不樂觀：前十月，寶龍錄得合約銷售額252.83億元，同比下降27.11%，合約銷售總面積168.14萬平方米。此前，寶龍地產在珠海的“金灣寶龍城”項目進行了較大幅度的降價促銷，被外界解讀為“低價處理庫存”。

大環境的變化對業績帶來影響。上半年，寶龍的總營收123億元，同比下滑27.2%；歸母凈利9400萬元，同比下滑86.5%，扣非后歸母凈利1.28億元，同比下降24.3%。

銷售不暢大大減弱了造血能力，而寶龍也早已啟動其境內外債務展期。

自2022年3月完成“20寶龍02”的回售并兌付后，寶龍地產便開始對債券進行展期，先后對“19寶龍02”“19寶龍A”“PR寶龍B”“20寶龍04”“20寶龍MTN001”“19寶龍B”“21寶龍01”進行展期。

2022年7月，寶龍地產對外宣布，公司無法按期償還2129.4萬美元本金及應計利息。同月，寶龍地產發起兩筆美元票據的交換要約，最后分別有1.79億美元和2.63億美元票據交換要約獲接納。

進入2023年的6月，寶龍又迎來了一波債券到期潮，5月底對6月到期（回售）的“21寶龍03”及“21寶龍MTN001”，合計14.7億元公募債提出了展期兩年的方案，7月其美元票據要約交換獲接納。

隨著債務的展期，寶龍地產流動性壓力或得到一定緩解。但面對下行期的市場，融資受阻、銷售疲軟，該公司仍難以解決問題。

于2023年中期，寶龍地產的總借款余額約為609.19億元，比上年末約630.92億元減少21.73億元。具體來看，其借款包括銀行及其他借款約為374.27億元、公司債券約為人民幣58.42億元、商業按揭支持證券約人民幣22.38億元、資產支持證券約人民幣2.08億元及優先票據約為人民幣152.04億元。

其中，一年內到期借貸130.8億元（一年內到期計息銀行及其他貸款13.22億元、長期借貸的即期部分為117.58億元），一年期以上借貸478.39億元。

現金流方面，寶龍地產手上現金及現金等價物89.47億元，比去年末95.9億元減少約6.4億元，所以仍存在較大的償債壓力。

近期消息，“21寶龍01”持有人會議通過《議案1：關于豁免本次會議召開程序等相關要求的議案》及《議案2：關于增加30天寬限期的議案》，該筆公司債發行總額為10億元，票面利率為6.60%，期限為5年，附第2年末與第4年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

寶龍續稱，截至公告日，公司正在全力籌措資金，但因資金調撥等原因，償債資金尚未全額到位。

此前于今年1月，寶龍召開持有人會議，通過調整債券本息兌付安排的議案，本期債券2022年1月11日付息一次外，后續兌付安排為2023年1月11日、2023年11月11日、2023年12月11日、2024年1月11日分別按照債券發行總額 5%、5%、5% 和 85% 的比例償還本金并支付剩余全部本金期間利息。本期債券當前余額9.5億元，當期票面利率6.60%。

寶龍地產相關債券兌付安排，數據來源：企業公告

根據通過的議案，在觸發《募集說明書》規定的違約事件發生之后，給予發行人對分別于2023年11月11日和12月11日應當兌付的兩筆本金5000萬元各30個自然日的寬限期，該寬限期內上述條款所約定事件不觸發違約，若發行人在該寬限期內對本期債券應付本金進行了足額償付或通過債券持有人會議予以豁免的，則不構成發行人對本期債券的違約。

寬限期內不設罰息，按照本期債券票面利率繼續支付利息。本期債券剩余全部本金2023年1月11日至2023年11月10日期間利息兌付日期不變，仍為2023年11月11日；本期債券剩余全部本金2023年11月11日至2023年12月10日期間利息兌付日期不變，仍為2023年12月11日。

商業待解

提起寶龍，便不得不說到其另一個商業平臺——寶龍商業。1993年，寶龍商業的前身廈門華龍物業管理成立，向控股股東寶龍控股提供配套物業管理支持。

2007年，隨著寶龍控股開展零售商業物業開發，公司開始提供商業運營服務。2014年，公司開始為獨立第三方擁有的物業提供商業運營服務。2019年12月，寶龍商業從母公司寶龍地產分拆，在香港聯交所主板上市。

觀點新媒體獲悉，上半年，寶龍商業營收約為12.75億元，同比增長約0.7%；毛利約為4.38億元，同比增長約1.8%；毛利率為34.4%。在營收中，商業運營服務貢獻約10.48億元，占比提升至82.2%，住宅物業管理服務貢獻了2.27億元，占比為17.8%。

據悉，寶龍商業的商業運營服務可分為三部分，籌備期主要涵蓋市場研究及定位、租戶招攬、籌備開幕服務，運營期主要涵蓋基礎零售物業管理服務、租客管理及收租服務、其他增值服務，此外公司還有商業物業租賃服務，主要是向購物街單位及商場的業主租賃商場，再分租給租戶。

上半年，商業運營及管理服務錄得收入9.13億元，收入占比71.6%；商業物業租賃收入8711.7萬元，收入占比6.8%；市場研究及定位、租戶招攬、籌備開幕服務業務則錄得收入4804.2萬元，收入占比3.8.%。

數據來源：開源證券

在寶龍商業的體系中，主要有四類品牌：寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地，分別對應為（超）高端、中高端、中端和購物街系列產品。

此外，公司于2020年6月收購浙江星匯60%股權，總收購價款4055萬元，這是公司商管物業的首單并購項目。浙江星匯是特色主題商業全程運營商，主打商業街產品，可以與寶龍商業主打購物中心的產品線形成互補。

于報告期末，寶龍商業累計已簽約面積1526萬平方米，簽約項目數量合計143個。從項目角度來看，其于長三角布局項目最多，達到98個，廣東等區域布局項目總數則為19個，占比不足15%。

數據來源：企業半年報

據參加寶龍商業2023年中期投資者會的投資者引述，寶龍商業副總裁唐劍鋒曾提出對接下來商業板塊的分級布局：“一二線城市商業恢復比較快，整體好于三四線城市，所以我們接下來會針對三四線城市的項目進行招商調整，豐富業態。”

截至今年6月末，寶龍商業已開業零售商業物業達到95處，較2022年同期凈增加4個，總建筑面積約1070萬平方米。其中，寶龍廣場的面積占比最大，達到844.5萬平方米。

出租率方面，寶龍一城平均出租率99.4%、寶龍城97.9%、寶龍廣場90.1%、寶龍天地92.1%、寶龍星匯92.3%，五個品牌項目的平均出租率為90.8%，較去年末92.6%下滑1.8個百分點。

據投資者引述，陳德力于中期投資者會上表示，接下來將針對出租率下降、招商困難采取相關措施，將按照寶龍商業的特征，在杭州、寧波、南京和上海分別設了4個招商中心，將招商力量下沉，已解決招商問題。

另外，行業下行期，多數企業逐步由自持運營的重資產模式向輸出管理運營服務的輕資產模式轉型。可以預見的是，寶龍在商業的規模拓展將繼續側重于不需要大額資金沉淀的輕資產模式。

觀點新媒體注意到， 2023年上半年，寶龍商業僅新增外拓簽約兩個第三方項目，簽約面積約22.8萬平方米，新中開業兩個文化街區，新增開業面積15萬平方米，數據對比2022年同期均有所下降。

寶龍商業2023年上半年新拓展情況，數據來源：企業半年報

而在2022年全年，在新增的11個項目中，獨立第三方項目便有7個（54萬平方米），面積占比近52%，來自寶龍地產的項目僅有4個（50萬平方米）。

報告期末，寶龍商業已簽約零售商業物業合計143個，總合約建筑面積約1530萬平方米，與去年同期相比均有所上升。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

據悉，2023下半年，寶龍商業計劃開業11個零售商業項目，其中包括7個寶龍廣場、2個寶龍天地和2個寶龍星匯項目，預計總建筑面積89.37萬平方米。

值得關注的是，寶龍集團的另一大特色是，已形成“地產、商業、資管”三位一體發展。近期，消費基礎設施公募REITs正式落地，華潤、印力、金茂、物美已進行申報，這或許也給寶龍的資管帶來了機會。