來源/觀點指數 

撰文/馮彩云

繼春節前后迎來大規模項目入市后，本報告期并未錄得樣本企業有新開業項目，節后傳統開業淡季如期而至。

雖然增量市場較為平淡，但從消費數據的同比上升可以明顯感受到消費回暖的趨勢。相應地，以北京及廣州為代表的一線城市也推出了不少有利于商業發展的積極政策。

樣本企業方面，多家港資報告期內公布2022年業績情況，以高端商業為代表的九龍倉、太古等內地租賃收入均有下滑，幅度在10%左右，主要受到去年疫情帶來的影響。

企業新增合作上，以輕資產為主要業務的企業如珠海萬達商管等較為活躍。

樣本項目運營上，期內新店引入調改的步伐仍在繼續，零售和餐飲是兩大主流方向。此外，隨著疫情影響減弱，樣本項目對于體驗業態店鋪的引入較為積極。

樣本企業進入開業淡季，核心城市重視商圈提質

繼上個報告期大量零售商業項目入市后，本報告期則進入了傳統的開業淡季。期內，觀點指數觀察的樣本企業中，并無新項目開業。

這與去年及前年同期保持一致，去年僅新城控股和大悅城各有一個項目開出，分別為烏蘭察布吾悅廣場和武漢大悅城，而前年同期無新項目開出。

雖然期內樣本企業無新入市項目，但隨著消費回暖，商業市場的信心正在逐漸恢復。國家統計局數據顯示，1-2月社會消費品零售總額77067億元，同比增長3.5%，扭轉了2022年10月以來連續三個月下降的趨勢，在上年同期較高基數基礎上持續恢復。

而與零售業態密切相關的數據也有明顯增長，1-2月份，商品零售額同比增長2.9%，商品零售增長加快，增速比2022年全年加快了2.4個百分點。

此外，期內以北京、廣州為代表的核心消費城市更有相關商業規劃舉措出臺。

來源：公開資料，觀點指數整理

其中，北京將全面落實商業消費空間布局專項規劃，商圈提質上，推動各區“一圈一策”方案落地，常態化推進傳統商場升級改造，用好“一店一策”支持政策，加快推動京西大悅城、通州遠洋樂堤港等項目落地。該規劃整體上對新舊項目發展做出針對性指導，助力商圈升級。此外，重點關注首店發展，給予不同等級首店不同的資金支持。

廣州則發布了全國首部國際消費中心城市建設專項規劃--《廣州市培育建設國際消費中心城市發展規劃》，該規劃提出了具有廣州特色的消費體系與消費空間布局，持續探索國際消費中心城市建設，提升城市商業影響力。

觀點指數認為，以上規劃出臺背后主要是出于刺激商業消費、建設好國際消費中心城市的考慮。這會在一定程度上優化營商環境，利好企業投資和項目推進。

在商業環境整體趨好的大背景下，可以發現企業對于未來開業計劃較為樂觀。據觀點指數統計，2023年珠海萬達商管預計將有超47座萬達商業項目開業，其中大部分為萬達廣場項目，而華潤萬象生活和大悅城則分別有12個和6個商業項目開業，相比去年要更加積極。

港資高端商業租金普降，改造項目成輕資產熱門

期內，以新世界發展、太古地產及九龍倉集團為代表的港資企業均發布了最新的業績公告。從披露的業績中，不難看出去年疫情和經濟對零售商業業務發展帶來的影響。

其中，新世界發展2022下半年內地投資物業收入錄得8.96億港元，同比減少約12.24%；太古地產內地零售商業租金收入也下跌9%至29.43億港元；九龍倉內地投資物業出現近年來首次收入倒退，收入下跌11%至47.98億港元。

整體來看，港資商業地產企業2022年在內地市場表現欠佳，受疫情等市場因素影響較大。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

在此背景下，即使王牌項目也同樣難以在疫情下錄得業績增長。如太古旗下5個成熟零售商業項目去年均錄得零售額同比下滑，其中最大下降幅度達到36%，最少也有10%，主要是疫情期間的閉店以及人手不足導致。而九龍倉內地重要項目成都IFS，雖未披露具體租金及同比情況，但業績會上披露營業額和租金均受到拖累。

正常商業活動受限于疫情之下，有企業選擇發力線上銷售，并取得不錯的成效。據觀點指數觀察，新世界旗下K11代表項目在疫情和改造因素影響下，較為注重線上渠道銷售，2022下半年廣州和上海的K11項目線上銷售額均實現同比上升，最多上升20%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

此外，對于穩定消費客群的重視，也使得會員的貢獻力度加強。期內上海K11的會員消費占比達到7成，而廣州K11會員數量則錄得10%的增長。

項目儲備上，新世界仍有較多尚未開業的K11項目。未來，隨著全國各地的K11項目逐漸開業、個別項目改造及升級的完成，預計將為業績增長提供助力。此外，K11自去年宣布發展輕資產業務之后，2023年底商業管理輕資產項目將增至10個，預計也將提升內地商業組合市場的競爭力。

隨著零售商業運營商們輕資產戰略的深化，企業愈發重視商業市場上的項目獲取，其中以珠海萬達商管、華潤萬象生活為代表的頭部企業在第三方外拓上有不少收獲。

數據來源：公開披露，觀點指數整理

據觀點指數統計，2022年珠海萬達商管、碧桂園文商旅及華潤萬象生活等在第三方外拓市場上有較為積極的表現，獲取了數量可觀的項目運營權。如華潤萬象生活2022年新簽13個輕資產商業項目，覆蓋了華北、華西等區域。

數據來源：公開披露，觀點指數整理

值得關注的是，在輕資產項目獲取中，可以發現改造型項目成為重要的方向之一。以華潤萬象生活為例，2022年新簽的13個輕資產商業項目中，有不少是城市存量商業接管或文旅形態盤活。期內新增的合作中也不乏存量改造項目，如紅星美凱龍南昌紅谷灘商場。

對比新項目，這類存量項目具有建設周期較短、位置相對優越等有利條件，但對企業是否能夠精準定位，準確研判市場需求等能力要求較高，對企業商業能力而言是不小的考驗。

數據來源：公開披露，觀點指數整理

在企業尋求合作新增項目方面，期內以珠海萬達商管為代表的企業較為活躍，新獲取三座萬達廣場規劃。印力則繼續開拓上海區域的商業市場，繼上個報告期與上海臨港達成合作，開發上海臨港片區商業外，期內又與浦發集團合作打造上海唐鎮板塊兩大商業項目。

據觀點指數了解，目前印力已在上海浦東布局超50萬平方米商業項目，整個上海的項目規模則達到18個，管理面積達240萬平方米，在上海區域具備較強的規模競爭力。

餐飲零售仍是調改主方向，體驗店鋪關注度提升

期內，觀點指數觀察下的樣本項目新店引入上趨于多元化，具有較強的創新性。除香氛、護膚等零售業態首店外，農場概念店、限時快閃店等也有所涉及。其中，北京三里屯太古里繼續發揮其在招商引入上的優勢，成為期內引入新店最多的樣本項目。

數據來源：公開披露，觀點指數整理

觀點指數發現，樣本項目不僅在店鋪業態類型上較為創新，傳統零售和餐飲業態結合的趨勢也愈發明顯。

如上海張園引入的美妝護膚品牌希思黎亞太首店，不僅有購物區域，還提供美容服務以及配套有咖啡店。這類店鋪通常租賃面積較大，會有兩到三層的營業空間。觀點指數認為，這在較大程度上可以滿足消費者的多樣化消費需求，獲得一站式服務，提升購物體驗。

但另一方面，這類業態融合型店鋪運營難度也不小。據觀點指數了解，該類店鋪此前已有出現，如不少網紅書店嘗試閱讀+咖啡、餐飲等復合體驗的方式，吸引了不少消費者，但后續出現承租面積大、盈利空間有限等問題，難以長期維系。

從樣本項目引入的具體業態類型上看，餐飲品牌占比最多，其中更以甜品類的為主，其次是以美妝、香氛類為代表的零售型業態。可以看出，餐飲和零售依然是當前零售商業項目招商調整的重要方向。

數據來源：公開披露，觀點指數整理

此外，期內樣本項目比較突出的是加大了對體驗式店鋪的引入，觀點指數認為這是商業項目在追求創新的重要表現。作為業內標桿，項目不僅在營收等層面要有突出表現，更要成為市場風向標。此外，擺脫疫情影響后，項目更加注重消費者的交互性體驗或許也是重要原因。

如北京三里屯太古里項目引入的集度 ROBOVERSE 是全國首家元宇宙汽車品牌中心，主要給消費者提供聚合產品體驗、用戶服務、品牌展示等功能。

此外運動型的潮流中心也較受青睞，MIX POWER三里屯太古里店和上海K11的METAHIFA全國首店，均為潮流運動中心型店鋪，與當下消費者追求健康生活方式的需求相契合。